01.05.2015
Какие стратегии управления складами эффективны в сложившейся неблагоприятной экономической ситуации, эксперты рынка обсудили на конференции «Управление складом», организованной Учебным центром Academy of Real Estate (ARE). Мероприятие прошло при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и компании PROEstate Events.
В сегменте складской недвижимости наступили трудные времена: количество сделок существенно упало, регионы «притормозили», доля вакантных площадей выросла, арендаторы «давят» рублем и диктуют собственникам свои условия.
«В первом квартале 2015 года по сравнению с тем же периодом 2014 года количество сделок сократилось на 35%, при том что большая их часть – около 80% – приходится на Москву и область, – говорит Вячеслав Холопов, партнер и директор по офисной и складской недвижимости компании Knight Frank (Россия и СНГ). – В московском регионе доля вакантных площадей выросла с 1-2% до 10%. Девелоперы не готовы подписывать долгосрочные контракты с рублевой индексацией, а ждать долларовых расчетов в ближайшие два-три года бессмысленно».
Очевидно, что в сегменте складской недвижимости сложился ярко выраженный «рынок арендатора». В такой ситуации девелоперам становится все сложнее удержаться на плаву. Своим «антикризисным» рецептом поделился Илья Проничкин, начальник управления по работе с арендаторами ООО «МЛП»: «В этом году многим резидентам мы не индексировали ставки, предоставляли отсрочки платежей, переводили с предоплаты авансовых платежей на постоплату. При этом, мы не принимали решений о каких-либо послаблениях, основываясь лишь на криках о помощи: любая скидка предоставлялась путем анализа финансовой отчетности. Мы запрашивали баланс и изучали деятельность компании за четыре квартала, смотрели ее оборот, ситуацию с кредитами. На самом деле шаблонных универсальных решений не существует, необходимо к каждому арендатору искать индивидуальный подход».
В кризис собственники складской недвижимости как никогда ориентируют свой бизнес на снижение затрат. «Чтобы оптимизировать расходы, можно временно перейти на ответную эксплуатацию, которая включает регламентное и аварийное обслуживание, а также мобильные бригады, – говорит Ольга Гаврилова, заместитель директора по работе с клиентами компании MD. – Если грамотно подойти к этому вопросу, то экономия составляет 45% от общего бюджета на эксплуатацию. Однако такое решение должно быть временным – на пару месяцев, поскольку оборудование склада нельзя оставлять без присмотра. Собственник сэкономит, однако будет подвержен множеству рисков: отказ от обслуживания систем может повлечь за собой дорогостоящий капитальный ремонт или полню замену оборудования».
Однако есть такие статьи расходов, которые невозможно оптимизировать по крайней мере без дополнительных инвестиций. «Все оборудование, которое влияет на размер операционных расходов должно быть спроектировано еще на этапе строительства складского комплекса. Если ваш склад возведен из качественных материалов и оснащен современным энергосберегающим оборудованием, то вы будете экономить на коммунальных платежах, в противном случае вам нужны инвестиции на переоснащение комплекса, – говорит Артем Пичугов, руководитель департамента управления Radius Group. – На изменения размера операционных расходов влияют масштаб комплекса и количество его резидентов. Когда растет общая площадь складского комплекса, то нагрузка на каждого арендатора снижается. Пустые помещения генерируют затраты на эксплуатацию, поэтому избавляйтесь от вакантных площадей. Необходимо делать все, чтобы привлечь новых арендаторов, потому что это позволит снизить операционную нагрузку для текущих резидентов».
Быстро и дорого сдать в аренду складские площади – задача не из легких, особенно в кризисные времена. По словам экспертов, в такой ситуации не рекомендуется пренебрегать услугами брокеров. «Около 80-90% сделок по аренде площадей от 2 000 кв. м происходит при участии компаний-консультантов, – говорит Александр Перфильев, коммерческий директор направления «Склады и Индустриальная недвижимость» компании Accent Property Management. – Чтобы наладить с ними эффективные отношения, следуйте основным правилам – гарантированно выплачивайте рыночную комиссию, разработайте прозрачную систему регистрации, оперативно принимайте решения. Кроме того, необходимо всегда подписывать агентские договоры и иметь под рукой шаблоны документов – гарантийного письма и коммерческого предложения, чтобы не тратить драгоценное время на бумажную волокиту».
Верный способ оптимизировать издержки – оспорить кадастровую стоимость своего объекта для снижения налоговой нагрузки. «Собственники должны проявлять инициативу в этом вопросе, поскольку государство проводит массовую оценку кадастровой стоимости и при этом не учитывает целый ряд нюансов, – говорит Сергей Казинец, партнер юридической фирмы "АВЕЛАН". – Можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Если комиссия откажет, то не бойтесь обращаться в суд. Сегодня формируется довольно положительная практика по снижению кадастровой стоимости, ее вполне реально снизить до 50-70%. Вся процедура оспаривания может занять около 7-8 месяцев. Самое главное подать заявление в текущем налоговом периоде, чтобы в следующем году земельный налог был пересчитан. В Москве период действия кадастровой стоимости составляет два года, в других регионах – пять лет».
Источник: PROEstate Events