Оценочная компания "Прогресс Оценка" оказывает услуги по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания кадастровой стоимости и снижения таким образом платежей по налогу на недвижимость. Наша компания имеет положительный опыт по пересмотру кадастровой стоимости в комиссиях при Росреестре и судах общей юрисдикции. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества используется при расчете налога на отдельные объекты недвижимого имущества и земельного налога.

С 1 января 2014 года в отношении отдельных объектов недвижимого имущества юридических лиц при расчете налога применяется их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода.

К таким объектам отнесены, в частности:

  • административно-деловые и торговые центры;
  • нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства.

С 2015 года налог на имущество физических лиц (квартиры, комнаты, особняки, дачи, творческие мастерские) исчисляется исходя из кадастровой стоимости. За 2015 год налог с кадастровой стоимости начнут уплачивать пока только жители 28 регионов, включая Москву и Московскую область. Первые платежки граждане получат весной 2016 года.

Кадастровая стоимость объектов используется для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ) а также при выкупе земельных участков.

Цена выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в г. Москве по общему правилу до ее разграничения, составляет 100% кадастровой стоимости.

Федеральным  законодательством установлено исключение из указанного правила, позволяющее выкупить земельный участок по цене, равной 20% кадастровой стоимости участка. По данной цене вправе выкупить участки собственники зданий, строений, сооружений на них расположенных, если в период с 29.10.2001 и по 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Следует учесть, что при выкупе земельного участка по цене, составляющей 20% кадастровой стоимости, в отношении такого участка устанавливается запрет на строительство и реконструкцию.

В Московской области по общему правилу цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, составляет 15% кадастровой стоимости соответствующего участка.

Из указанного правила есть исключения, в частности:

  1. Цена в размере  3% кадастровой стоимости земельного участка установлена в отношении земельных участков:
    - относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения;
    - относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (использования);
    - вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство);
  2. Цена в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка установлена в отношении:
    - земельных участков, принадлежащих на праве аренды у собственников зданий, строений, сооружений на них расположенных, если в период с 29.10.2001 и по 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;
    - участков, образованных из указанных выше земельных участков.

Правовое основание установления кадастровой стоимости

Для установления кадастровой стоимости участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).

Часто установленная кадастровая стоимость представляется пользователям земли завышенной и не соответствующей её рыночной стоимости.

Закон об оценочной деятельности содержит нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Досудебный административный порядок (обращение в Комиссию) с начала 2017 года не является обязательным.

Досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 марта 2012 г. № 263.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Решение о создании комиссии каждый субъект принимает самостоятельно. Узнать информацию о том, где будут созданы такие комиссии можно на официальном сайте Росреестра. Информация о создании комиссии также размещается на информационных стендах территориального органа уполномоченного федерального органа субъекта Российской Федерации, в котором создана комиссия.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Какие документы Вам понадобятся для подачи в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости:

  1. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
  3. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.
  4. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.
  5. Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Отчет об оценке должен быть представлен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью оценщика.
  6. В соответствии с изменениями внесенными в 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вступившими в силу с 02.06.2016 г. предоставление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости положительного экспертного заключения не требуется.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Судебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Если Вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности).

Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Важные нюансы при оспаривании кадастровой стоимости

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. (Статья 24.18. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости).

Датой установления кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую Кадастровой палатой сформирован перечень объектов для оценки.

Дата определения кадастровой стоимости содержится в Кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка. Так же дату определения кадастровой стоимости возможно узнать на сайте Росреестра. Специалисты компании Прогресс Оценка всегда готовы проконсультировать Вас по вопросам оспаривания кадастровой стоимости и определить на какую дату необходимо произвести оценку для оспаривания.

Последовательность действий при оспаривании кадастровой стоимости

1. Предварительный анализ стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки. Погрешность расчетов данного метода достаточна велика. Провести анализ стоимости Вашей недвижимости на предмет завышения кадастровой стоимости помогут Вам специалисты оценочной компании Прогресс Оценка. Предварительный анализ так же позволяет определить покроют ли затраты на процесс оспаривания кадастровой стоимости полученную выгоду в ближайшей перспективе. Данная услуга предоставляется нашей компанией бесплатно.

2. Составление отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости

Для составления отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости Вам необходимо, после заключения договора на оценку, предоставить следующий комплект документов (копии, заверенные организацией заказчика):

Для оценки земельного участка, свободного от строений

  • свидетельство о собственности или договор аренды;
  • кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта;
  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • если участок в собственности юридического лица, необходимо предоставить данные о первоначальной и остаточной балансовой стоимости с указанием даты постановки на учёт, данные заверяются уполномоченным лицом организации.

Для оценки земельного участка с имеющимися на нём строениями

  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды с приложениями;
  • кадастровый паспорт с ситуационным планом;
  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • технические паспорта на имеющиеся строения;
  • правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на строения: свидетельство о собственности, договор купли-продажи;
  • если участок в собственности юридического лица, необходимо предоставить данные о первоначальной и остаточной балансовой стоимости с указанием даты постановки на учёт, данные заверяются уполномоченным лицом организации.

Для оценки недвижимости

  • свидетельство о собственности;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • если объектом оценки является отдельно стоящее здание – документы на земельный участок (кадастровый паспорт, свидетельство о собственности или договор аренды);
  • если недвижимость в собственности юридического лица, необходимо предоставить данные о первоначальной и остаточной балансовой стоимости с указанием даты постановки на учёт, данные заверяются уполномоченным лицом организации.

Со стоимостью услуг вы можете ознакомится в разделе цены. Мы не применяем никаких повышающих коэффициентов на стоимость наших услуг при составлении отчета об оценке при оспаривании кадастровой стоимости.

3. Экспертиза Отчёта об оценке в СРО

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при подаче заявления в суд об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Заключение экспертизы СРО — основополагающий документ при рассмотрении споров при оспарвиании кадастровой стоимости в суде. Мы гарантируем быстрое прохождение и положительную экспертную оценку, подтверждение рыночной стоимости, определённой нашими оценщиками. Со стоимостью услуг по экспертизе отчетов Российского Общества Оценщиков можно ознакомится здесь.

4. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии субъектов Федерации или в суде

Этот этап проходит при непосредственном участии наших специалистов. Они контролируют процесс оспаривания, быстро реагируют на непредвиденные ситуации и всегда добиваются положительного результата в интересах клиента.

5. Заключительный

Уведомление органов местного самоуправления и налоговой инспекции об изменении кадастровой стоимости недвижимости. Перерасчёт налога или арендной платы.

Все вопросы вы можете задать, связавшись с нами по телефону
(495) 769-84-17 или заполнив заявку на оказание услуг.