05.06.2015

Завышение кадастровой стоимости земельных участков дорого обойдется администрации Краснодара. Крупный застройщик через суд добился решения о возврате 500 млн рублей, выплаченных городу в качестве налога на землю.

Решение суда с требованием к администрации Краснодара вернуть застройщику 500 млн рублей переплаченного земельного налога преподносилось правоохранительными органами региона чуть ли не как преступление века. По крайней мере, прокурор края Леонид Коржинек предупредил накануне мэра города Владимира Евланова о готовящейся афере по изъятию земли из муниципальной собственности на полмиллиарда рублей.

RegNews выяснил, что земля эта, слава Богу, никуда не денется. Но бюджету кубанской столицы, действительно, придется несладко из-за ошибок филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, признанных Ленинским районным судом Краснодара.

Как пояснила RegNews замначальника правового управления администрации города Юлия Широкопояс, суд обязал изменить кадастровую стоимость 150 земельных участков в районе Западного обхода (элитный пригород Краснодара), установленную оценщиками еще в 2012–2013 годах. Первоначальная их оценка оказалась сильно завышенной, что и подтвердил суд, принявший решение в пользу застройщика. А после ее пересмотра существенно похудела сумма земельного налога на эти территории — он рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости.

Сумма, которую администрация Краснодара должна вернуть налогоплательщику после всей этой усушки-утряски кадастра, вышла приличная. Весь краснодарский бюджет на 2015 год «весит» немногим более 20 млрд рублей, но при этом собственные налоговые и неналоговые поступления составляют лишь 12,9 млрд, остальное — помощь из краевого бюджета. Поэтому отрывать от сердца 500 млн рублей ох как не хочется.

Тем более что городские власти это судебное решение застало врасплох. Компания, которой земля (вокруг нее и развернулись оценочно-судебные баталии) была предоставлена в свое время под комплексную застройку, не сама судилась с региональной Кадастровой палатой в арбитражном процессе, а организовала иски от имени физических лиц в суде общей юрисдикции. В результате городские юристы до последнего не знали о готовящемся подвохе.

Как сообщил RegNews источник в правовом управлении администрации Краснодара, всего было четыре решения суда о снижении кадастровой стоимости свыше 150 земельных участков. По два исковых заявления поступили от двух истцов. В каждом из них фигурировали от 30 до 70 участков с конкретными кадастровыми номерами.

Пять лет назад эти земли в Прикубанском внутригородском округе Краснодара общей площадью свыше 600 гектаров получила в аренду для жилищной застройки компания, аффилированная с экс-депутатом Госдумы Ризваном Исаевым. Структуры девелопера построили здесь жилой комплекс «Немецкая деревня», экогород «Европея», реализуют ряд других проектов. Президента ГК «Европея» Ризвана Исаева называют крупнейшим латифундистом Краснодара.

Возможно, поэтому о деталях судебного процесса и его итогах заинтересованные стороны предпочитают не распространяться. В администрации Краснодара ограничились официальным заявлением, снимающим с чиновников подозрение в афере. Руководство региональной Кадастровой палаты отказалось разговаривать с корреспондентом RegNews в принципе. В компаниях экс-депутата не захотели афишировать свою победу в суде.

Поэтому узнать, насколько сильно была снижена первоначальная кадастровая оценка, не удалось. В кадастровую карту уже внесены изменения в соответствии с решением суда, и узнать, во сколько раньше были оценены эти участки, проблематично.

Источник в правовом управлении говорит, что суд чинит препятствия городским юристам, не давая ознакомиться с деталями дела. «О снижении кадастровой стоимости этих участков мы узнали уже после вступления решений суда в законную силу, когда срок их обжалования истек. Лишь спустя три дня нам разрешили снять копии с судебных материалов, — сетует он. — Мы не согласны с пересмотренной кадастровой оценкой, поскольку она занижена. Например, участок площадью 7,7 тысяч квадратных метров, предназначенный для оказания услуг населению, то есть, по сути, коммерческих целей, теперь оценен лишь в 15 млн рублей. Кадастровая стоимость другого участка такого же коммерческого назначения площадью 5 тысяч «квадратов» теперь стоит 11 млн рублей».

Однако, как заметили RegNews в краснодарском отделении «Ассоциации юристов России», кадастровая стоимость земельного участка — не то же, что рыночная его стоимость. «Тут главное — к какому виду разрешенного использования отнесен данный участок. Разница между удельной стоимостью 1 квадратного метра земли между различными видами разрешенного использования может отличаться в десятки раз. По этому поводу в судах страны происходят тысячи споров, и, как правило, они приводят к снижению кадастровой стоимости участков», — уточнила юрисконсульт.

О превалировании фактов превышения кадастровой стоимости земельных участков над рыночной говорил недавно и аудитор Счетной палаты Сергей Штогрин. По его словам, нормативная правовая база и ее практическое применение оценщиками при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков для целей налогообложения показала свою несостоятельность.

Неважно, какая юридическая схема была применена для того, чтобы оспорить кадастровую оценку земельных участков в суде, считает директор юридического департамента Агентства недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Поправка. «Сегодня у нас кадастровая оценка поставлена на поток, что, безусловно, отрицательно влияет на ее качество. К счастью, у людей есть право оспаривать результаты этой оценки, и суд чаще принимает сторону тех, кто платит налоги за эту землю. И в случае с администрацией Краснодара, вероятно, имела место переплата земельного налога, и разницу, эти 500 миллионов рублей, суд посчитал должным вернуть», — пояснил он RegNews.

Юристы говорят, что бюджету Краснодара, скорей всего, даже не придется возвращать застройщику 500 млн рублей — их попросту зачтут в счет будущих налоговых отчислений.

Однако краснодарские власти настроены решительно и намерены добиваться отмены судебных решений по этим делам. Пока же администрация города направила информацию по данной ситуации в адрес краевой прокуратуры. Старший помощник прокурора Краснодарского края Антон Лопатин не смог прокомментировать RegNews, какую позицию занимает в этом вопросе ведомство.

Источник: regnews.ru