Будучи недвижимостью, комнаты подчиняются тем же законам, что и отдельные квартиры. Чем больше площадь, лучше категория дома, ближе к центру, престижнее район – тем выше цена. Однако есть и свои, специфические нюансы.
Прежде всего, цена зависит от такого неведомого для отдельных квартир параметра, как «еще комнат» и «еще проживающих». Без лишних слов понятно, что если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек – это совсем не то же самое, что и «махровая» коммуналка с двумя десятками жильцов. Иногда в объявлениях о продаже упоминается, что соседи «тихие и интеллигентные», а то и вовсе не живут здесь. Выглядит привлекательно и иногда даже соответствует действительности, но следует понимать, что ничто хорошее на земле не вечно. Сегодня соседей нет, и вы радостно вселяетесь в практически отдельную квартиру, где пользуетесь в свое удовольствие и ванной, и кухней. А завтра собственники других комнат с полным правом продадут свое имущество семье «лиц усатой национальности»...
В целом комнаты стоят дешево – в спальных районах от $65 до 100 тысяч, в престижных подороже. Но если пересчитать на метры, то цена оказывается очень высокой – по $7-10 тысяч за кв. м, что соответствует реалиям если не элиты, то уж точно добротного бизнес-класса. Причина этого – в том, что на самые дешевые объекты сильнее всего давит снизу платежеспособный спрос. Есть и еще одно объяснение. В документах на квартиры указывается общая площадь, а на комнаты – только жилая. Получается, что приобретая по бумагам всего лишь жилые метры, вы одновременно получаете и долю нежилых площадей – ванной, коридора, кухни. Это создает своеобразный «повышающий коэффициент» для цены метров в комнате.
Но все-таки, несмотря на все «повышающие коэффициенты», комнаты в квартире в сумме стоят меньше, чем вся квартира целиком. Три комнаты – если принять их среднюю стоимость за $70-80 тысяч – вместе «потянут» на $220-230 тысяч. Трехкомнатная квартира, состоящая из таких же комнат, окажется на $40-50 тысяч дороже. «Продавать комнаты по отдельности невыгодно, лучше всю квартиру целиком» - для риэлторов это аксиома.
Затевая продажу комнаты, надо иметь в виду одну юридическую деталь – она называется «первоочередное право покупки». Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, говорит Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер и Партнеры», им обладают владельцы других долей в коммунальной квартире – это собственники других комнат и (если хотя бы одна из комнат в квартире находится в муниципальной собственности) местные власти. Отказ этих сособственников купить комнату по цене и на условиях, предлагаемых продавцом, должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы.
На практике, разумеется, продавцам далеко не всегда удается получить от соседей подобные документы, тем более нотариально заверенные. В таком случае собственник направляет им заказные письма с уведомлением, и отсутствие ответа в течение месяца истолковывается как отказ от преимущественного права: собственник может продавать свое имущество третьим лицам. Но в этом случае сделка «подвисает» — в течение трех месяцев сособственник может оспорить сделку в суде, если посчитает, что его преимущественное право было нарушено.
Важнейшим следствием из всего этого является тот факт, что продажа должна осуществляться именно по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Никакие варианты с ценой «по БТИ», «до миллиона рублей» (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить подоходный налог) невозможны. Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости.
Ввиду этого возникает дисконт за низкую ликвидность комнаты в квартире, как объекта для продажи.
Предложений о продаже и покупке комнат на рынке достаточно много. В чем особенности таких сделок, кому и почему они выгодны. Практически все они сошлись во мнении, что подобные покупки выгодны для покупателей и имеют неплохие перспективы в будущем. Хотя бы потому, что подобный вариант приобретения жилья существенно дешевле. Это в арифметике четыре разделить на два равняется двум. В жизни при дележе двухкомнатной квартиры ценой в два миллиона рублей каждая комната будет стоить в лучшем случае тысяч 800. В среднем комната обходится в полтора-два раза дешевле однокомнатной квартиры, а в комплекте с ней покупатель получает право пользоваться кухней, коридором, телефоном, прочими удобствами.
Минусов у таких покупок два, и оба побеспокоят лишь людей чувствительных. Во-первых, сложно предугадать, как сложатся отношения с будущими соседями (хотя бывают варианты, когда вторая комната просто пустует). Во-вторых, достаточно часто подобное жилье пропитано атмосферой прошлых конфликтов.
Для подтверждения факта того, что комната стоит дешевле, чем квартира рассмотрим предложение о продаже комнаты и квартиры по одному адресу в г. Москве в панельном 17 этажном доме.
Проанализируем предложения по продаже комнаты, стоимость 1кв. м. комнаты составляет 177 500 р.
Стоимость комнат в 12 кв. м составляет 2 130 000.
Если принять к расчету жилую площадь квартиры как продажу по комнатам аналога 2 см ниже стоимость выйдет в 7 632 500 р ( 43*177 500).
Тогда как стоимость квартиры при продаже ее целиком составляет 9 300 000 р.
Что подтверждает факты, приведенные в аналитике выше.
Аналог 1: http://www.cian.ru/sale/flat/2621324
Аналог 2 http://www.cian.ru/sale/flat/2334837
